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不動産投資が資産形成に有効な7つの理由



 将来に対しての不安は誰にでもあるもので、それが「お金」に関係することも多いのではないでしょうか?
せめて老後は悠々自適な人生をおくりたいと考えてみても、年金、退職金、貯金などでどれくらい準備しておけば安心なのか、何で準備したら効率が良いのかも、なかなか判断ができないものですよね。

 この記事では、自身でも不動産投資を行い得意とするファイナンシャルプランナーが、一般的なワンルームマンションへの投資を例にして、リスクと考えられがちな不動産投資が実は資産形成に有効な手段となりえる7つの理由を解説していきます。

※物件例は、空室や修繕のリスクを最小限にできる、関東圏で最寄り駅から徒歩5分以内の新築ワンルームマンション(2,500万円 利回4.5% 入居率99.5%)の物件を参考にしています。2019年12月時点

目次

1)投資が必要か考えてみよう

 投資にはリスクが伴うため、必要でなければ行わない方が安全なのかもしれません。
しかし、貯金だけに片寄った資産形成にもリスクがあり、貯金は使えば無くなってしまうし、使わなければ多くを残してこの世を後にするかもしれません。
そればかりか、政府が目標としているインフレ率2%の経済は、35年後には物価を2倍にし、現金の価値を半分ほどにしてしまいます。

 それと比べて不動産投資からの家賃収入は、毎月使っても減ることは無く、さらに90歳や100歳以上に長生きしても毎月入り続けるため、非常に有効な資産となります。
しかも、不動産はインフレでは価格が上昇するため、価値が下落する現金に対してのリスク分散にもなります。
このようにメリットも多いからこそ、昔から不動産投資は有効な資産形成として活用されているわけです。

1つ目の理由:現金より不動産の方が、多くのお金を使える可能性があります

2)積立NISA、iDeCoと比べてみたら

 投資には大きく分けて、株式や債券に投資する紙資産投資と、不動産に投資する現物資産投資に分けられます。今回は、デイトレードのような短期売買の株式投資は除外し、資産形成を目的とした積立NISAやiDeCoで考えていきましょう。
 大きく違うのは、積立NISAやiDeCoは毎月現金を積立して運用していくのに対し、不動産投資は入居者からの家賃収入を活用して運用していくので、毎月必要とする現金の金額に違いがあります。 例えば、NISAやiDeCoに毎月4万円を積立てた場合、35年間年利2%運用を続けて約2,500万円に達します。

 それに対して不動産投資は、約2,500万円の資産を手に入れるためには、はじめに頭金や諸経費で現金10万円~100万円ほどは必要となりますが残りは銀行融資で可能です。
毎月のキャッシュフローはおおよそ下記のようになり、家賃で経費やローンを支払うため、自身の現金は多くは必要としません。

「家賃収入9.4万円」-「ローン支払8.1万円」―「管理費・修繕積立・手数料等1.3万円」≒ ±0円/毎月 (固定資産税約5万円/年)

2つ目の理由:同等の資産形成を目標としたら、毎月のお金に余裕が生まれる

3)生命保険 がん保険 の役割

 不動産投資の意外なメリットは生命保険やガン保険の役割にもなるところです。
例えば、マイホームをローンで購入した場合に団体信用生命保険にも加入するのですが、これはローンをした方に万が一に不幸があった場合、残りのローンは保険会社が支払ってくれる保険です。つまり残された遺族は、そのままマイホームに住むことができるわけです。

 不動産投資もローンで購入するため同じように団体信用生命保険に加入し、もし購入された方に不幸があった場合、同じように残りは保険会社が支払うため、ローンがない不動産を遺族に残すことができ生命保険の代わりとなるわけです。(保険料はローンに組み込まれています。)

 つまり不動産を売却すれば一時金になり、持ち続ければ遺族年金代わりに毎月の家賃収入が入ってきます。 さらに最近ではガン保険も割安で付けることができ、ガンと診断されたらステージ1でもローンが完済されます。 生命保険で2,500万円を用意しようとしたら、毎月4万円以上の掛金が必要となりますが、不動産投資なら負担がほとんどありません。

3つ目の理由:一般的な生命保険やガン保険よりも大幅に割安である

4)節税になる

 会社員や公務員は所得税や住民税が給料から天引きされているため、どれほど大きな負担となっているか実感が少なく、みんなが公平に納税しているものだと考え、あまり気にしていない方も多いと思います。 しかし、その額は一般的に年収の約10%を支払っており、例えば年収800万円の方だと所得税と住民税で合わせて年間80万円ほど負担していることになります。

 ところが、所得金額に応じて公平に納めていると思っていたこれらの税金は、不動産投資を行う方は節税になり還付を受けることができるのです。
例えば年間20万円の節税を30年間継続できたら、実にその金額は600万円にもなり、年収が高い方ほどさらに節税効果も多くなります。

4つ目の理由:節税効果が非常に高い

5)個人年金

 不動産投資を活用すると少ないお金で効率良く資産形成を行うことができるのは、ここまでご説明した通りですが、個人年金として老後にお金を使う時にも有効です。 不動産投資から得られる家賃収入は、90歳や100歳以上と長生きしても続く収入で、使えば無くなってしまう紙資産で個人年金を準備した場合とは大きく違いがあります。

 また融資を得られる枠を最大限に活用し、不動産を複数件買い増ししていくことにより効率を高め、一般的な定年の年齢より早くセミリタイアを達成することも可能です。 ご自身のお勤め状況や各金融機関で異なりますが、融資枠はおおよそ年収の8倍~12倍以上が可能です。

5つ目の理由:個人年金として効率が良い

6)相続税対策として

 若いうちから相続税を考えておくことも有効で、一般的に現金で相続するより、不動産で相続した方が相続税評価額を約1/3に抑えることができます。
注意したいのは、相続が発生しそうな時期に慌てて不動産の売買を行うと、相続税対策とみなされ市場価格で課税させれてしまうこともあります。
また、相続税は相続を受ける方が支払う税金なので、残された遺族に対しても有効ですよね。

6つ目の理由:現金で相続するより相続税を低く抑えることができる

7)インフレ対策として

 投資はリスクが多く現金は安全かと言うとそうではなく、これまでの長い歴史の中で何度となくインフレによって現金の価値が下がっています。
これは金融システムの設計上、避けては通れない事実で、世界経済が停滞してしまわないためにもインフレ政策を行っています。

 日本では2013年4月から行われているアベノミクスの1本目の矢、日銀による「異次元金融緩和」で500兆円以上を市場に供給し、2016年1月からの「マイナス金利政策」により超低金利で多額の資金を日本中の老朽化したインフラや都市の再開発に活用しています。いよいよ日本は本格的なインフレへと向かっているのです。

7つ目の理由:物価は中長期的に考えると基本的に上昇していく

まとめ

 将来の資産形成の1つの手段に不動産投資を活用することはリスク分散になり、経済を活性化させるためにも重要な仕組みであることがご理解いただけたと思います。 最後にもう一度、不動産投資が資産形成に有効な手段となる7つの理由を振り返ってみましょう。

1つ目の理由:現金より不動産の方が、多くのお金を使える可能性があります
2つ目の理由:同等の資産形成を目標としたら、毎月のお金に余裕が生まれる
3つ目の理由:一般的な生命保険やガン保険よりも大幅に割安である
4つ目の理由:節税効果が非常に高い
5つ目の理由:個人年金として効率が良い
6つ目の理由:現金で相続するより相続税を低く抑えることができる
7つ目の理由:物価は中長期的に考えると基本的に上昇していく

 このようなことからも不動産投資を活用して資産形成を行うことは、有効な手段であり必ず学んでおくことが必要です。
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